《财经》新媒体 刘洋/文 王小贝/修改
疫情之下，房地产企业纷繁敞开了这一财报季。据Wind多个方面数据显现，到3月29日，共有167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报，算计经营收入4.26万亿元，同比增加22.77%，净赢利同比下降7.56%。其间，万科出售面积4112.2万平方米，出售金额6308.4亿元，别离增加1.8%和3.9%；完成经营收入3678.9亿元，同比增加23.59%；归属于上市公司股东的净赢利388.7亿元，同比增加15.1%。有必要留意一下的是，此前王石曾揭露表明，2019年万科“年报十分好”，这一度另万科A、H股价双双大涨。而财报出现15%的净利增加，却低于商场预期的20%。
与此一起，疫情“黑天鹅”的到来也让房地产商场蒙上暗影。据克而瑞研讨中心数据，TOP100房企3月单月成绩规划较上一年同期同比下降17%，一季度累计降21% 。3月房地产商场缓步复苏，供求环比显着上升，同比跌幅也由上月的7成左右收窄至3成左右。
易居研讨院智库中心研讨总监严跃进对《财经》新媒体记者表明，这时分企业更应该活跃去库存，做好对项目的全体规划。他一起表明，现在房地产商场正出现U型，正在从底部逐步反弹回暖。“上半年成绩体现肯定是要弱于从前同期，下半年我以为仍是有时机赶超一些方针的，但全体而言，本年房地产商场上存在较为失望的心情。”
房企离别高增加年代
稳现金流成要点
3月以来，房地产企业纷繁发布自家2019年财报，纵观多家企业曩昔一年的成绩体现，大部分房企成绩报喜，营收、赢利遍及上涨。但是，在“房住不炒”与“去杠杆”的主基调下，房地产企业亦面对着规划涨幅减速、毛利率下滑、负债压力增大等问题。
依据各家财报显现，碧桂园2019年当年完成权益出售额约5522亿元，同比增10.0%，增速比2018年放缓21个百分点；融信我国（03301.HK）合约出售达1413.17亿元，同比增加15.94%，比较2018年73%的增速大幅放缓；旭辉集团（00884.HK）2019年出售增速下滑约30%。
一起，多家房地产企业成绩虽呈增加态势，却也没有到达商场预期。2019年，万科出售面积4112.2万平方米，出售金额6308.4亿元，别离增加1.8%和3.9%；完成经营收入3678.9亿元，同比增加23.59%；归属于上市公司股东的净赢利388.7亿元，同比增加15.1%，低于商场预期的20%。而上一年11月，王石在新书中谈及万科2019年成绩时曾说到：“再过两个月，万科的年报就要出来了，依据我把握的信息，发布的年报十分好。”这一度另万科A、H股价双双大涨。
与此一起，据榜首财经计算，我国海外开展（00688.HK）上一年营收1636.5亿元，同比上升13.6%，但商场给予的预期为2087.6亿元；华润置地（01109.HK）录得2425亿出售额，但出售增速降至近五年低点。3月22日，我国恒大（03333.HK）发布盈余预警布告，预期2019年中心净赢利预期约408亿元，较上年下降约48%，净赢利预期约为335亿元，同比下降约50%。赢利下降首要由于价格较低的清尾出售楼宇在2019年交楼结转，交楼单价下降。
多家房企管理层表明，规划增速放缓、赢利下滑的根本原因在于，2019年进行了平衡规划、赢利与杠杆的调整。
2019年关于房地产企业来说，并非友爱的一年。据国家计算局数据显现，2019年全国商品房出售面积为17.16亿平米，比上年下降0.1％；出售额为15.97万亿元，同比增加6.5％，增速较上年回落5.7个百分点。
据天风证券计算，百强出售增速从2018年的35%下降到2019年的16%。详细而言，TOP10、TOP50、TOP100的全年增速别离是13%、15%、16%。天风证券分析师陈天诚称，“一二线处于复苏通道中，三四线全体面对下行压力，特别12月单月，一二线房企出售增速15%，而三四线房企出售增速-25%，三四线增速出现大幅下滑。”
一起保利研讨院也指出，现在的房地产商场正发生着改动，首要体现在，周期拉长幅窄、供求方针金融三期叠合、城市走出自有周期。保利研讨院以为出现这样的特征的原因首要在于：“库存周期延伸，土地供应对立未能缓解，供需联系一直胶着，难以反转，拉锯更久。在此基础上，信贷、方针等外部输入性要素得以发挥强牵引作用，影响预期，坚持窄幅。土地供应弹性天然不同，调控方针分解，城市不再整齐划一，二八轮转，走出自有周期。”
受多重要素影响，安稳现金流成为房企需求考量的要点。在成绩发布期间，多家房地产企业纷繁表明将在出资端更为保存。
万科表明要坚持以项目为纲、现金为王，对此，郁亮也谈到：“企业的免疫力体现在现金为王、手有余粮，万科寻求有赢利的收入和有现金流的赢利，且坚持一直不囤地、不捂盘、不拿地王。”融创总裁孙宏斌也表明，对后续地价并不达观，“该拿地的时分要坚决拿，但现在要慎重”；富力更清晰表明，已根本暂时抛弃招拍挂商场，“我们都看手上的钱先维护自己，在土地上富力仍是会保存一点。”
全球疫情“黑天鹅”突袭
房地产境遇怎么？
2020年开年，在宏观调控的基础上，叠加疫情“黑天鹅”的不利要素，房企可谓“苦不堪言”。据克而瑞研讨中心发布多个方面数据显现，2020年3月，TOP100房企3月单月成绩规划较上一年同期同比下降17%，同比降幅较2月有近21个百分点的收窄。从商场层面来看，3月房地产商场缓步复苏，供求环比显着上升，同比跌幅也由上月的7成左右收窄至3成左右。
来历：克而瑞研讨中心
克而瑞估计，二季度房地产商场将继续复苏，供求跌幅有望进一步收窄。不过，海外疫情局势反常严峻，金融风暴阴霾下海外经济下行压力不断加重，或将传导至我国经济共振下行。
虽然当时商场遭到疫情继续影响，但从规划房企2020年的供货组织及方针去化率状况去看，房企对商场的全体预期仍坚持慎重达观的心情。规划房企2020年的成绩方针增加率根本在10%左右，增幅在合理范围内；货值方针去化率在60%左右，与2019年根本相等。
与此一起，商业地产所受影响也相当严峻。在对疫情的全面防控下，以客流量为生命线的商业地产首战之地。在此布景下，不少商业运营商都发布了租金减免办法。在租金减免的办法之下，一季度的租金规划大幅下滑。有多个方面数据显现，从详细企业来看，作为我国最大的商业地产运营商，猜测万达将为商户减免34.9亿元；华润置地则大约减了1.5亿户租，约10亿元；此外红星美凯龙也表明，本次免租将触及公司2020年经营收入（租金及管理费总金额）约5.3至5.9亿元，对2020年归母净赢利影响约3.8至4.3亿元。
据揭露信息，万达对外宣告称，自1月24日至2月25日期间，对全国323家已开业万达广场的商户租金及物业费实施全免方针；1月30日龙湖也宣告对旗下商场的一切商户，1月25日至3月31日67天内，租金费用（含物管费、推行费）折半，创一切企业最长“减免租”记载；华润置地对全国各商业项目一切商户自1月25日至2月9日时刻内的租金实施减免方针；万科折半收取旗下悉数自我克制商业项目一切商户2月1日至2月29日期间租金，方针掩盖万科商业在南边区域一切的项目。
关于疫情对房地产商场的影响，严跃进表明，疫情对企业经营造成了必定压力。从企业来看，关于前史出售数据，近期的出售数据体现并不好；从出资端来看，部分企业在拿地上也感遭到了资金的压力。
一起，严跃进也主张，这时分企业更应该活跃的去库存，做好对项目的全体规划。但他也表明，现在房地产商场正出现U型，正在从底部逐步反弹回暖。“上半年肯定是要弱于从前同期，下半年我以为仍是有时机赶超一些方针的，但全体而言，本年房地产商场上存在着较为失望的心情。”
多地房地产方针部分松动
购房者的“春天”要来了？
遭到疫情影响，我国房地产商场在2020年开年的两个月中出售扶摇直上，据中华工商网报导，本年开年仅3个月全国就有超100家房企破产，房企融资也大幅度下降。为此，在提振经济的呼声中，商场遍及关怀的是，未来房地产商场方针会走向何方？
在疫情冲击下，多地“因城施策”，多个城市似有松动痕迹。据华夏地产研讨中心计算，本年2月，全国现已有超越40个城市调整了房地产方针，首要会集在公积金方针和土地款缓解方针，还有预售加速方针，针对契税减免购房补助。
2月18日，海口也出台了保证项目建造的11条方针办法，其间说到，疫情期间土地出让金余款可一年内分期交纳；2月19日，姑苏市出台“撤销封顶预售、撤销现房出售”方针。2月21日，河南省驻马店市政府发布《关于进一步标准促进房地产业平稳健康开展的定见》（简称《定见》）说到，将住宅公积金借款额度由45万元上升到50万元；首套房公积金借款最低首付份额由30%下调为20%；一起大力推行住宅公积金组合借款事务。除了各类人才购房，大中专毕业生、农民工购房都有相应的购房补助。
与此一起，武汉、长春、深圳、杭州、南京、郑州、济南、姑苏等多城亦出台办法，支撑房企复工复产，保证房地产商场平稳健康开展，包含采纳延期或分期交纳土地出让金、优化商品房预售答应、冻结预售监管资金、顺延竣工和交给期限、购买新建商品房契税补助等办法。
一系列似有松绑的痕迹中，购房者开端摩拳擦掌。近来便有网传燕郊限购方针现已松绑，甚至有人称，燕郊现已铺开限购，多个楼盘项目只需资料齐全就可以网签，一起也有音讯称，只需一个月的北京社保就可以在燕郊买房。对此，三河房管局燕郊办事处工作人员则回应称，没有收到任何书面通知。
图源：网络
对此，华夏地产首席分析师张大伟表明，燕郊是曩昔3年全国房地产商场跌幅最严峻的城市，所是全国调控见作用城市的风向标，现在这个时刻点，燕郊作为一个五线城市具有很强的演示影响。从方针看，由于限购方针要求相对较严厉，所以估计燕郊商场的方针不会有太显着的改动。
事实上，国家计算局新闻发言人毛盛勇此前就曾在新闻发布会上指出，房地产方针是十分清晰的，房住不炒的定位没有改动。要依照推进高质量开展的要求，不把房地产作为短期影响方针，这也是清晰的。
一起，2月19日央行发布《2019年第四季度我国货币方针履行陈述》，也再次提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”、“不将房地产作为短期影响经济的手法“，一起该陈述也说到“依照因城施策的根本原则，加速树立房地产金融长效管理机制”。
