作者| 猫哥
来源| 大猫财经
01
最近，建了快10年的三星大厦终于面世了，这个北京东三环边上、CBD核心区的三星中国总部大楼一上市就给北京贡献了将近10万平方米的办公面积，非常的豪横。
如果是在前几年，这写字楼无论是租还是卖，捧场的应该都不少，但是“十年磨一剑”，三星没赶上好时候。
为啥?
刨除三星自己在中国的业务收缩外，北京的办公楼的空置率越来越高，成熟的写字楼还有不少是空着的呢。
戴德梁行的数据显示，上半年北京的甲级写字楼的空置率达到了16.2% ，比2019年上升了7.3个百分点，是近10年来的新高了;
世邦魏理仕的报告也说，二季度北京的优质写字楼的净吸纳量为-3.87万㎡，连续两个季度负值。
也就是说，现在更多的人在考虑的事情是退租，而不是新租和扩租，即便更换办公室，也是以缩面积、降租金为主。
北京写字楼的风向标——CBD和金融街，现在确实没有以前景气，空置太久了业主很着急，按说金融街对金融机构的吸引力还是可以的，但是不少写字楼还是降价了，以前报价18-20元/㎡/天的房源，现在报价10元/㎡/天，如果这么计算的话，租金降了45-50%。
大型甲级写字楼写尚且如此，小业主们的日子就更不好过了。
最近，猫哥的朋友小杨最近总是收到原房东阿姨的问候，三天两头的问：“我再便宜点，你愿意回来租吗？”
“当然不愿意，公司又裁了几个人，我还想换个再小点的呢”。
小杨这样想，却没有跟房东阿姨说。支撑很多普通写字楼的中小企业日子越来越难过，能砍的大头就是房租了。
02
也不是只有北京这样，全国的数据都很惨。
现在一线城市只有广州的空置率在10%以下，上海和深圳分别达到了20.9%和25.4% ，比2019年上升2.4和9个百分点。
深圳这几年的空置率一直被挂在嘴边上，机构测算出20%以上的空置率，已经不是这一两年了，前海的空置率曾达到过65.7%，近大半的写字楼是空置的。
大城市这样，很多新一线城市也很难，像长沙上半年整体的空置率已经达到了42.7%，在调控房价方面，长沙是个老手，但是对于写字楼，好像也有点无能为力。再比如南宁，据称空置率已经在50%。
研究机构在2月份曾做过一次预测，中国内地主要城市里面，空置率预期能下跌的，只有沈阳和成都，而在租金增长率方面，则全线溃败，除了广州能够持平，其他城市都在下跌。
乐观的预期，空置率要等到2022年才有回落的可能。
高空置后面就是一波退租潮。
我们知道，一般高端写字楼对金融业、TMT和服务业是非常友好的，但是2016年开始，不少租豪华办公室骗钱的骗子们纷纷现了原形，如日中天的P2P开始显示出了颓势，不少机构都不屑于与P2P为邻，维权群众一来，拉横幅、喊口号，正经公司也没法办公啊。
一线城市的高档写字楼开始“赶”他们的财神了，主动劝退了一批“金融理财投资公司”。
那时候，他们的腰板还硬气，一刀切完，按说也不怕找不到好租户，全国范围内的退租潮在2019年就爆发了一次小高潮。
可惜，2020年的好租户居然没了，疫情来了，退租的小高潮反而变大了。
03
空置率高，分子项就是租户跟不上，分母项则是前几年狂盖写字楼的后果。
这些年房地产是真的火爆，前几年地王频出的时代里面，虽然宅地获得的关注度是最高的，但是跟着宅地一起卖的大头还是工业、商业这样的非宅地。
在核心城市里面，商办地块依然能卖个好价格，所以各家争抢也是在所难免，高价买地、高价投资建设，精耕细作，就等着卖一个好价格。
而对于一些非核心城市，为了地方规划和商业，一些谈好的合作，基本上也算是半卖半送，比如万达广场火爆的那几年，万达拿地成本并不高，但是“万达广场就是城市的中心”，这种合作也算是双赢了。
而在每一个供应高峰后，都意味着一个空置率的高峰。
而且，开发商热衷于建高楼，高价买了地，核心区的位置不能浪费，CBD不建个摩天楼，都对不住它的位置。
这事儿还得往回看。
2012年的时候，就有一份《摩天城市报告》说过“摩天大楼”的数量，若以152米为界限，美国有533座，中国有470座，但是当时中国在建的摩天大楼还有332座，占全球在建的摩天大楼的87%。
现在，仅仅在深圳超过200米的摩天大楼就有超过100座，2022年，中国摩天大楼总数将达1318座，是美国的2.5倍，其中80%将建在中小城市。
大楼到处开花，盖好了的就是地标，能不能找到租户，那就各凭本事了，但真的很不乐观，在深圳一个高档写字楼出现过一次性退租10层的悲惨时刻 ，这些场景以后会不会时常上演?经济下行期，还真说不好。
还有一些规划中的地标大楼，现在就烂尾了，比如长沙的天空城市，计划中将建造838米，共计地上202层地下6层，超越迪拜塔成为世界第一高楼，但2015年就放在那了，现在还等起死回生。
04
写字楼的空置率高，也是一次高房价的反噬。
最近一些新一线城市的楼市非常躁动，“万人摇号”这事儿又来了，南京、杭州、西安，场面非常热烈。
“买套房子可以稳赚一台车”，这买卖自然有人上赶着，房价的躁动也就在所难免，当钱都走向了房子，谁还把钱拿去正经开公司啊。
另外一个问题就来了。
本来商办和住宅并不算是一对儿矛盾体，但是城市土地供应体系中，商办供应过多，那么就意味着宅地的供应太少。
比如深圳，每年那几块宅地，房企恨不能抢破头，公寓都成为抢手货，今年被疯抢的项目，很多都是商务公寓性质，而非正经的宅地。
不少人说，深圳的做法是可以在做调控，将写字楼的供应做到最大化，这样可以保证写字楼的市场充分竞争，从而降低写字楼的价格，让创新企业能够租得起办公室。
深圳的住建局还曾出面澄清过，没那么严重，深圳的平均空置率只有15%，前海那片也只是暂时性空置，10%-20%的空置都是合理的区间，还没过红线。
但是红线是多少?市场有另外的数据。
办公室确实能够租得起了，但是创业创新的那个热潮已经过去了，并不需要那么多办公室了，相反，深圳的房价已经成为人们来深圳的最大障碍了，住宅不解决，要那么多办公室做什么呢？
所以，2020年初，深圳已经开始允许商办改租赁住房了，也许租房的供应大了，还是能吸引到不少人的吧。
现在，商务公寓的地也不批了，不少人希望，这地还是批给住宅吧。
不少城市都有这样的呼声，但是好像也并不容易。
现在能做什么呢?
对开公司的人来讲，议价的空间相对比较大，选择的余地也比较多，这个时候，是改善办公条件的机会，毕竟根据机构测算的时段，市场要到2022年才能改善;
对于投资者来讲，除非资源足够，商办轻易就不要碰了吧。
这年头，安全第一。
